Immobilienkredit abbezahlt: Was Eigentümer danach prüfen sollten

Wer über viele Jahre monatlich eine Kreditrate gezahlt hat, erwartet nach der letzten Zahlung ein klares Ergebnis: Der Immobilienkredit ist abbezahlt. Damit ist jedoch nicht automatisch alles erledigt. Im Grundbuch kann weiterhin eine Grundschuld eingetragen sein, denn diese verschwindet nicht allein dadurch, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.

Eigentümer sollten sich deshalb nach der Tilgung mit dem aktuellen Grundbuchstand und den dazugehörigen Unterlagen beschäftigen. Das ist besonders wichtig, wenn später ein Verkauf, eine Übertragung der Immobilie oder eine neue Finanzierung geplant ist.

Nach der letzten Kreditrate ist nicht automatisch alles erledigt

Die vollständige Rückzahlung eines Immobilienkredits ist ein wichtiger finanzieller Meilenstein. Ist das Darlehen vollständig getilgt, besteht die damit verbundene Darlehensforderung grundsätzlich nicht mehr. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass damit automatisch auch die zur Finanzierung eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet.

Das ist jedoch nicht der Fall. Das Grundbuchamt wird nicht automatisch über die Rückzahlung eines privaten Immobiliendarlehens informiert. Die Grundschuld bleibt deshalb zunächst eingetragen, auch wenn sie keine offene Darlehensforderung mehr absichert.

Eigentümer können nach vollständiger Tilgung grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgewähr der zur Sicherung eingesetzten Grundschuld haben. Wie dieser erfüllt wird, hängt von der jeweiligen Vereinbarung und Situation ab. Möglich sind beispielsweise eine Löschung, eine Abtretung oder andere Formen der Rückgewähr.

Warum die Grundschuld trotz getilgtem Darlehen im Grundbuch stehen kann

Der Grund dafür liegt in der rechtlichen Trennung zwischen Darlehen und Grundschuld. Das Darlehen begründet eine persönliche Verpflichtung des Kreditnehmers zur Rückzahlung. Die Grundschuld dagegen ist ein dingliches Recht am Grundstück und wird zur Absicherung des Darlehens eingesetzt.

Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht unmittelbar vom jeweiligen Bestand einer bestimmten Forderung abhängig. Juristisch wird sie deshalb als nicht akzessorisch bezeichnet.

In der Finanzierungspraxis wird die Grundschuld über eine sogenannte Sicherungsvereinbarung mit dem Darlehen verbunden. Ist die gesicherte Forderung vollständig erfüllt, bedeutet das deshalb nicht automatisch, dass auch das dingliche Recht aus dem Grundbuch verschwindet. Die weitere Behandlung der Grundschuld muss gesondert geregelt werden.

Welche Unterlagen Eigentümer von der Bank erhalten sollten

Nach vollständiger Tilgung sollten Eigentümer zunächst prüfen, welche Unterlagen ihnen von der Bank vorliegen. Besonders wichtig ist die Löschungsbewilligung. Darin erklärt der eingetragene Gläubiger, dass er mit der Löschung der Grundschuld einverstanden ist.

Grundbuchrechtliche Erklärungen müssen dabei bestimmte Formvorgaben erfüllen. Deshalb sollte geprüft werden, ob die Löschungsbewilligung in der für das Grundbuchamt erforderlichen Form vorliegt.

Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, ist außerdem der Grundschuldbrief von besonderer Bedeutung. Für eine spätere Löschung muss der Originalbrief grundsätzlich vorgelegt werden. Eigentümer sollten deshalb nach Tilgung kontrollieren, ob ein solcher Brief existiert und wo sich das Original befindet.

Ist ein Grundschuldbrief verloren gegangen, kann die spätere Löschung erheblich aufwendiger werden, da zunächst ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich sein kann.

Grundschuld löschen oder bestehen lassen?

Nach der Tilgung stellt sich die Frage, ob die Grundschuld tatsächlich gelöscht werden sollte oder zunächst im Grundbuch verbleiben kann. Eine allgemeingültige Antwort gibt es darauf nicht.

Für eine Löschung spricht insbesondere ein geplanter Immobilienverkauf. Ein aufgeräumter Grundbuchstand vereinfacht die spätere Abwicklung und reduziert das Risiko, dass Jahre später erforderliche Unterlagen nicht mehr auffindbar sind.

Auch wenn kein weiterer Finanzierungsbedarf besteht, kann die Löschung sinnvoll sein. Die eingetragene Kreditsicherheit wird dann endgültig aus dem Grundbuch entfernt.

Ein vorläufiges Bestehenlassen kann hingegen interessant sein, wenn zeitnah eine weitere Finanzierung vorgesehen ist, beispielsweise für eine Modernisierung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine vorhandene Grundschuld erneut als Sicherheit verwendet werden. Ob die bisherige oder eine neue Bank eine solche Weiterverwendung akzeptiert, muss im jeweiligen Einzelfall geklärt werden.

Wer die verschiedenen Möglichkeiten genauer prüfen möchte, findet in einem ausführlichen Ratgeber Informationen dazu, wie sich eine Grundschuld ohne Notar löschen lässt. Wegen der gesetzlichen Formanforderungen sollte dabei jedoch stets geprüft werden, welche Erklärungen und Beglaubigungen im konkreten Fall gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich sind.

Warum die Grundschuld beim späteren Immobilienverkauf wichtig wird

Spätestens beim Verkauf einer Immobilie wird eine noch eingetragene Grundschuld relevant. Käufer möchten eine Immobilie üblicherweise frei von den Kreditsicherheiten des bisherigen Eigentümers übernehmen. Auch die finanzierende Bank des Käufers legt in der Regel Wert auf eine entsprechende Lastenfreistellung.

Fehlen zu diesem Zeitpunkt die erforderlichen Löschungsunterlagen oder bei einer Briefgrundschuld der Grundschuldbrief, kann sich die Abwicklung verzögern. Besonders problematisch wird es, wenn Unterlagen erst viele Jahre nach der ursprünglichen Tilgung gesucht oder neu beschafft werden müssen.

Wer einen Verkauf plant, sollte deshalb rechtzeitig prüfen, welche Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind und welche Unterlagen dazu vorliegen. Fehlende Dokumente lassen sich dann bereits vor Beginn des eigentlichen Verkaufsprozesses beschaffen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld: Wo liegt der Unterschied?

Für die praktische Abwicklung ist wichtig zu wissen, welche Art von Grundschuld eingetragen wurde.

Bei einer Buchgrundschuld wird das Recht im Grundbuch eingetragen, ohne dass zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Im Grundbuch findet sich dafür ein entsprechender Hinweis auf den Ausschluss der Brieferteilung.

Bei einer Briefgrundschuld existiert neben der Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief. Dieser ist rechtlich von erheblicher Bedeutung und muss sorgfältig verwahrt werden.

Bei einer Löschung der Briefgrundschuld muss grundsätzlich auch der originale Grundschuldbrief vorgelegt werden. Geht er verloren, reicht eine einfache Erklärung über den Verlust nicht aus. Häufig ist dann ein gerichtliches Verfahren erforderlich, bevor die Löschung erfolgen kann.

Welche Kosten bei einer Löschung entstehen können

Die Löschung einer Grundschuld kann Kosten beim Grundbuchamt sowie für erforderliche notarielle oder beglaubigungsbezogene Tätigkeiten verursachen. Die Höhe richtet sich unter anderem nach dem Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld und den konkret erforderlichen Vorgängen.

Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung selbst darf das Kreditinstitut grundsätzlich kein gesondertes Bearbeitungsentgelt verlangen. Tatsächlich entstehende Fremd- oder Beglaubigungskosten können davon zu unterscheiden sein.

Wer vorab wissen möchte, welche Kosten im eigenen Fall entstehen, kann sich beim zuständigen Notariat beziehungsweise Grundbuchamt über die konkret erforderlichen Schritte und Gebühren informieren.

Diese Unterlagen sollten Eigentümer gut aufbewahren

Nach der Tilgung eines Immobilienkredits sollten alle wichtigen Dokumente geordnet und langfristig aufbewahrt werden. Dazu können insbesondere gehören:

Unterlagen nach der Tilgung

• die Bestätigung über die vollständige Tilgung des Darlehens
• die Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers
• der originale Grundschuldbrief, falls eine Briefgrundschuld besteht
• der ursprüngliche Darlehensvertrag und relevante Finanzierungsunterlagen
• Unterlagen zur Sicherungsvereinbarung beziehungsweise Zweckerklärung
• ein aktueller Grundbuchauszug zur Kontrolle der bestehenden Eintragungen

Diese Dokumente können sowohl für eine spätere Löschung als auch bei einer neuen Finanzierung oder einem Immobilienverkauf wichtig werden. Eine sorgfältige Aufbewahrung verhindert, dass Jahre später zeitaufwendig Ersatzunterlagen beschafft werden müssen.

Was vor einem geplanten Immobilienverkauf geprüft werden sollte

Steht ein Verkauf bevor, empfiehlt sich eine frühzeitige Bestandsaufnahme:

1. Grundbuchstand prüfen: Welche Grundschulden und sonstigen Belastungen sind aktuell eingetragen?
2. Gläubiger kontrollieren: Welches Kreditinstitut beziehungsweise welcher Gläubiger ist bei der jeweiligen Grundschuld eingetragen?
3. Löschungsunterlagen suchen: Liegt bereits eine Löschungsbewilligung vor?
4. Grundschuldbrief prüfen: Bei einer Briefgrundschuld sollte geklärt werden, wo sich das Original befindet.
5. Fehlende Unterlagen frühzeitig beschaffen: Bestehen Unklarheiten, sollte rechtzeitig Kontakt mit der Bank oder einem Notar aufgenommen werden.

Eine solche Vorbereitung kann verhindern, dass fehlende Dokumente erst während eines bereits laufenden Verkaufsprozesses auffallen und dadurch die Abwicklung verzögern.

Kurz zusammengefasst

Die letzte Kreditrate beendet nicht automatisch auch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Eigentümer sollten nach vollständiger Tilgung deshalb prüfen, welche Grundpfandrechte weiterhin bestehen, welche Unterlagen vorhanden sind und welche weitere Behandlung zur eigenen Situation passt.

Besonders bei einem geplanten Immobilienverkauf ist es sinnvoll, sich frühzeitig mit dem Grundbuchstand und den vorhandenen Löschungsunterlagen zu beschäftigen. Wer diese Dokumente rechtzeitig sichert, reduziert das Risiko unnötiger Verzögerungen und schafft Klarheit für spätere Finanzierungen oder einen Verkauf.