Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Welche Ausgaben zusätzlich zum Kaufpreis entstehen

Wer zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus kauft, rechnet meist mit dem Kaufpreis und der monatlichen Kreditrate. Was dabei oft untergeht: Zwischen Kaufentscheidung und Grundbucheintrag fallen mehrere zusätzliche Posten an, die zusammen einen erheblichen Betrag ausmachen können. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kaufnebenkosten in Deutschland entstehen, wovon ihre Höhe abhängt und warum du sie in der Finanzierung von Anfang an berücksichtigen solltest.

Was zu den Kaufnebenkosten zählt

Unter Kaufnebenkosten versteht man alle Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen. Im Wesentlichen sind das vier Posten:

1. Grunderwerbsteuer
2. Notarkosten
3. Kosten für den Grundbucheintrag
4. Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist

Dazu können je nach Situation weitere Ausgaben kommen, etwa für ein Wertgutachten, die Finanzierungsvermittlung oder die Eintragung einer Grundschuld für die Bank.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Einzelposten. Sie wird vom Bundesland festgelegt und liegt in Deutschland je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe für dein Bundesland findest du auf den Seiten der jeweiligen Finanzverwaltung, weil sich die Sätze in der Vergangenheit mehrfach geändert haben.

Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden, etwa eine Einbauküche oder Möbel, können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegen dann nicht der Grunderwerbsteuer. Das muss allerdings realistisch bewertet und sauber dokumentiert sein.

Nach der Beurkundung schickt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Eigentumswechsel im Grundbuch nicht eingetragen wird.

Notarkosten

In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, klärt die Beteiligten über die Rechtsfolgen auf, beurkundet die Einigung und wickelt anschließend den Vollzug ab, also die Eintragung im Grundbuch und die Abwicklung der Zahlung.

Die Gebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Als Orientierung wird oft ein Wert von rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen genannt. Je nach Umfang der Beurkundung, etwa bei zusätzlichen Vereinbarungen oder einer Grundschuldbestellung, kann es etwas mehr sein.

Grundbucheintrag

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht trägt den neuen Eigentümer ein. Auch diese Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt. Typischerweise fallen mehrere Eintragungen an:

• die Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur endgültigen Eintragung absichert
• die Eigentumsumschreibung
• die Eintragung der Grundschuld, wenn eine Bank finanziert

Die Grundschuld ist dabei ein Punkt, der viele Käufer erst später wieder beschäftigt: Sie bleibt auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Was dann zu tun ist, erklärt der Beitrag Immobilienkredit abbezahlt: Was Eigentümer danach prüfen sollten.

Maklerprovision

Wird der Kauf über einen Makler abgewickelt, kommt dessen Provision hinzu. Seit Ende 2020 gilt in Deutschland beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Wer den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. Häufig teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten zu gleichen Teilen.

Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und regional unterschiedlich. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen etwa 5 und 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, wovon der Käufer dann seinen Anteil trägt. Ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt, sollte vor der Besichtigung schriftlich geklärt sein.

Weitere mögliche Ausgaben

Neben den vier Hauptposten gibt es Kosten, die nicht immer, aber oft anfallen:

• Gutachten: Wer den Zustand eines älteren Hauses prüfen lassen möchte, beauftragt einen Sachverständigen. Das kostet Geld, kann aber vor teuren Überraschungen schützen.
• Finanzierungskosten: Manche Banken oder Vermittler berechnen Gebühren für die Bereitstellung oder Vermittlung des Darlehens. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Darlehen längere Zeit nicht abgerufen wird.
• Renovierung und Umzug: Streng genommen keine Kaufnebenkosten, aber Ausgaben, die zeitnah nach dem Kauf anstehen. Eine grobe Kalkulation gehört in den Gesamtplan, siehe dazu den Ratgeber zur Renovierungsplanung.
• Hausgeld und Rücklagen: Bei Eigentumswohnungen laufen ab Übergabe monatliche Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft.

Warum Nebenkosten meist aus Eigenkapital bezahlt werden

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, weil nur dieser als Sicherheit im Grundbuch steht. Die Nebenkosten schaffen keinen bleibenden Wert und werden deshalb von den meisten Kreditgebern nicht oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen mitfinanziert.

In der Praxis heißt das: Die Kaufnebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein, bevor du dich für eine Immobilie entscheidest. Wer darüber hinaus noch weiteres Eigenkapital einbringt, verbessert meist die Zinskonditionen. Ein sauber geführtes Haushaltsbudget hilft dabei, realistisch einzuschätzen, welche monatliche Belastung nach dem Kauf tragbar ist.

Kurz zusammengefasst

• Kaufnebenkosten setzen sich vor allem aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zusammen.
• In Summe liegen sie in Deutschland meist zwischen etwa 6 und 12 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler beteiligt ist.
• Sie werden in der Regel nicht mitfinanziert und sollten als Eigenkapital verfügbar sein.
• Zusätzliche Posten wie Gutachten, Renovierung und Umzug gehören in die Gesamtkalkulation.
• Die Grundschuld bleibt nach Rückzahlung des Kredits bestehen und muss aktiv gelöscht werden.